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“一平米”抵小縣城一套房，全國5城最貴豪宅報(bào)價(jià)均超30萬元/平

2022-02-19 10:20:06 來源：第一財(cái)經(jīng)

日前，中國香港誕生有史以來最貴單價(jià)地王——光是樓面價(jià)已經(jīng)超過90萬元/平方米。該地塊所在的淺水灣片區(qū)，已經(jīng)有洋房賣到145萬元/平方米，這個(gè)單價(jià)足夠在內(nèi)地小城市買一套100多平方米的住宅。

第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，中國四大一線城市“北上廣深”，目前都已有報(bào)價(jià)超過30萬元/平方米的房子。而且去年以來，各地豪宅市場成交量不降反升，走出了一波獨(dú)立行情。數(shù)據(jù)顯示，上海和北京則是中國最大的頂級(jí)豪宅市場，5000萬元以上的豪宅，去年上海賣掉299套，北京成交255套。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前樓市呈現(xiàn)剛需冷、豪宅熱的情況。因?yàn)楹勒?yīng)稀缺、財(cái)富保值需求大等因素，一二線城市豪宅成交普遍量價(jià)齊升。

深圳二手房最高放盤價(jià)超30萬元

2月15日，香港地政總署公布，一幅位于香港淺水灣的鄉(xiāng)郊建屋地段第1203號(hào)用地，被以11.88億港元批予Success Energy Limited，母公司為爪哇控股(00251.HK)，批租期為50年。按最低總建面計(jì)算，該地塊的樓面價(jià)約為111.78萬港元/平方米，約合人民幣90.8萬元/平方米。

該地王位于香港淺水灣南灣道，是香港傳統(tǒng)豪宅地段。區(qū)域上一次出讓土地，要追溯到十年前，大昌地產(chǎn)曾以樓面價(jià)約44萬元/平方米拿地，建成“淺水灣108 PULSA”項(xiàng)目。時(shí)隔十年，淺水灣南灣道的地價(jià)已經(jīng)翻倍。目前該片區(qū)洋房單價(jià)最高已經(jīng)賣到145萬元/平方米，一套房總價(jià)近20億港元，一平米已經(jīng)相當(dāng)于內(nèi)地小城市一套房。

眾所周知，香港是全球房價(jià)最高的城市之一。除了淺水灣，港島山頂中心的聶歌信山也曾創(chuàng)下過紀(jì)錄。2017年，有未透露身份的買家購入聶歌信山道8號(hào)兩套相鄰的公寓，合計(jì)出資逾11.6億港元，每平方米約合120萬元人民幣。

與香港屯門隔海灣相望的深圳南山區(qū)，則是深圳豪宅密布的地方，近年來房價(jià)漲勢也非常強(qiáng)勁。

“深圳灣1號(hào)”一直被稱為深圳豪宅中的“勞斯萊斯”，曾有消息稱該樓盤有一套房最高備案價(jià)超過3.4億元，9室5廳，單價(jià)超過36萬元/平方米，但是很快被深圳市規(guī)土委辟謠為假消息。目前多個(gè)看房中介平臺(tái)顯示，深圳灣1號(hào)商務(wù)公寓均價(jià)為28萬元/平方米。

不同于一灣之隔的香港，深圳的豪宅單價(jià)上限一直處于調(diào)控之下，以避免刺激二手房價(jià)格過熱。

約兩年前，與深圳灣1號(hào)同片區(qū)的樓盤“恒裕深圳灣”的備案價(jià)格上線，其中有18套房源備案單價(jià)超過了20萬元/平方米，14套總價(jià)過億，結(jié)果僅過了半天，該價(jià)格就被緊急撤下。最終，該樓盤單價(jià)被控制在了9.8萬-20萬元/平方米之間，均價(jià)為15.3萬元/平方米。

一位居住在該片區(qū)的深圳市民告訴第一財(cái)經(jīng)，事實(shí)上近年該區(qū)域二手房放盤價(jià)屢屢超過30萬元/平方米，“一二手倒掛”現(xiàn)象明顯，在深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)打擊樓市過熱后，區(qū)域房價(jià)漲勢終于略見平穩(wěn)。2月18日，記者在“貝殼找房”平臺(tái)上看到，深圳灣1號(hào)一套313平方米的三室一廳海景房，總價(jià)報(bào)到了9680萬元，折合下來，單價(jià)確實(shí)達(dá)到了30.8萬元/平方米。

廣州有頂豪公寓欲賣40萬元/平

廣州一直被稱為四大一線城市中的價(jià)格洼地，但是豪宅的價(jià)格卻一飛沖天。

根據(jù)安居客、貝殼等多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)，深圳樓市整體均價(jià)在5.5萬-6.5萬元之間，廣州則僅在3.4萬-4萬元間。不過，去年下半年有消息稱，廣州金融城一個(gè)公寓樓盤領(lǐng)取預(yù)售證，最高一套房的備案單價(jià)竟然達(dá)到了42萬元/平方米，直接秒殺了深圳的頂豪樓盤價(jià)格。

第一財(cái)經(jīng)了解到，這個(gè)樓盤為南向一線江景盤“合景臻溋·名鑄”，達(dá)到最高備案價(jià)的那套房性質(zhì)為商業(yè)公寓，所以才能不受一手住宅的最高限價(jià)影響。

該樓盤所在地并不是廣州傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，而是新興片區(qū)天河?xùn)|，因?yàn)榻陙韽V州金融城的開發(fā)，這里有望成為下一個(gè)珠江新城。

2019年初，廣州本土開發(fā)商合景泰富以封頂價(jià)37.06億元+自持55%的條件，拿下了廣州金融城首宗涉宅用地，扣除自持面積后，地塊樓面價(jià)高達(dá)8.3萬元/平方米。而且，按照出讓條件，該地塊上建成的項(xiàng)目有超過一半必須得自持。

因此，合景泰富想打造一個(gè)與眾不同的高端頂豪項(xiàng)目，它的價(jià)格也不一般。“合景臻溋·名鑄”由4棟住宅+3棟公寓組成，目前主力建筑面積在267-280平方米，對(duì)外吹風(fēng)價(jià)19萬-23萬元/平，看房需驗(yàn)資1000萬。有消息稱，該樓盤有一套頂復(fù)面積為450平方米，價(jià)格1.9個(gè)億——這便是那套備案價(jià)超過40萬元/平方米的廣州最貴商業(yè)公寓。

一位熟悉當(dāng)?shù)睾勒袌龅娜耸縿t表示：“(該樓盤)確實(shí)已經(jīng)對(duì)外開放看房了，應(yīng)該只有一兩套的單價(jià)是破40萬的，而且未必最終能賣出這種價(jià)格，只是想奔著這個(gè)價(jià)格去談，因?yàn)檫@種頂豪都是跟客戶具體協(xié)商談判房價(jià)的。”

在“合景臻溋·名鑄”橫空出世之前，廣州的頂豪樓盤第一名長期被“僑鑫·匯悅臺(tái)”霸榜。匯悅臺(tái)位于廣州城市中軸線CBD區(qū)域，南臨珠江新城臨江大道，擁有一線江景，由6棟38-40層的超高層塔樓組成“皇冠”形狀，南向珠江展開。2020年時(shí)，僑鑫·匯悅臺(tái)曾接連網(wǎng)簽總價(jià)過億的住宅單位。其中一套為1.48億元的775㎡復(fù)式單位，折合單價(jià)19萬/平方米；另一套為791平的復(fù)式單位，總價(jià)2.3億，折合單價(jià)29萬/平方米。截至目前，貝殼找房平臺(tái)顯示，僑鑫·匯悅臺(tái)的掛牌均價(jià)為19萬元/平方米。

去年廣州樓市整體情況并不樂觀，但是豪宅市場卻走出了獨(dú)立行情，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，廣州總價(jià)千萬級(jí)以上的豪宅網(wǎng)簽套數(shù)首次突破2500套。

近日，廣州多個(gè)豪宅樓盤領(lǐng)取預(yù)售證，部分住宅項(xiàng)目的備案均價(jià)拿到了接近15萬元/平方米的價(jià)格，相比之前，一手房限價(jià)似乎已有所松動(dòng)，越來越多的豪宅盤正加入廣州房價(jià)冠軍寶座的角逐。

對(duì)此廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，廣州一直以來都實(shí)施嚴(yán)格的住房價(jià)格指導(dǎo)，但各個(gè)樓盤備案價(jià)是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮的，并實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，沒有設(shè)置專門的價(jià)格紅線。

北京“老破小”學(xué)區(qū)房最貴

說起中國內(nèi)地豪宅的最大市場，不得不提及上海。

上海最核心的靜安、黃浦、陸家嘴濱江的豪宅盤，一套房子動(dòng)輒上億元，其中最為知名的是“湯臣一品”。

早在2005年，湯臣一品就以單價(jià)11萬元/平方米的價(jià)格開始預(yù)售，當(dāng)時(shí)是中國豪宅價(jià)格天花板，其后由于市場下行，湯臣一品最低以6萬多元的單價(jià)出貨了幾套。隨著房地產(chǎn)市場逐漸景氣，湯臣一品在10年前，就有頂級(jí)公寓的單套單價(jià)超過30萬元/平方米，當(dāng)時(shí)A棟樓一套高層復(fù)式房源總價(jià)超3億元。2017年時(shí)，湯臣一品一套公寓賣出34.3萬元/平方米單價(jià)，刷新上海高層住宅新房成交紀(jì)錄。

截至目前，根據(jù)貝殼找房平臺(tái)，湯臣一品單價(jià)均價(jià)為27萬元/平方米，公寓總價(jià)1.6億元起，面積段在597-767平方米之間。

相較湯臣一品，隔壁同樣位于陸家嘴濱江的“中糧海景壹號(hào)”則是新建成的上海高層豪宅典型代表，小區(qū)由5幢超高層江景公寓圍合組成，2018年時(shí)剩余一套頂復(fù)，建面約592平方米，總價(jià)約1.5億，單價(jià)超過25萬元/平方米。目前該樓盤已經(jīng)售罄，多個(gè)二手房平臺(tái)上的掛牌均價(jià)超過20萬元/平方米。

不過，湯臣一品、中糧海景壹號(hào)還不是上海最貴的豪宅。在民間，“西有檀宮，東有君庭”的說法流傳甚廣，說的正是上海兩個(gè)天花板級(jí)別的別墅花園小區(qū)。根據(jù)公開資料，華洲君庭位于浦東東郊，一共僅21套獨(dú)棟別墅，每棟占地5畝，風(fēng)格各異，建筑面積在1300~1400平方米之間，超過1000平方米的花園、游泳池、按摩池、室內(nèi)電梯等都是標(biāo)配。檀宮則位于上海西郊，僅18幢別墅，以英國、法國、意大利、西班牙的經(jīng)典建筑為藍(lán)本，號(hào)稱“滬上第一豪宅”。

去年9月，華洲君庭一套獨(dú)棟別墅在阿里法拍平臺(tái)拍出3.15億元的成交價(jià)，折算每平方米22.5萬元，創(chuàng)下全國法拍單套住宅價(jià)格之最。有中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這一法拍價(jià)格相當(dāng)于打了七折，按照市場價(jià)，華洲君庭二手房均價(jià)超過30萬元。隔壁的東郊壹號(hào)樓盤也是上海灘頂級(jí)別墅，房齡更新，目前在售價(jià)是38萬元/平方米。

中國的首都北京，豪宅市場雖然沒有上海那么熱，但北京不論是教育、醫(yī)療還是產(chǎn)業(yè)、資源，都領(lǐng)跑絕大部分城市，所以北京的市場永遠(yuǎn)不缺入場者。

北京的泰禾中國院子曾經(jīng)列入中國10大超級(jí)豪宅排行榜中，該項(xiàng)目位于長安街東起點(diǎn)，坐落京杭大運(yùn)河河畔，院子價(jià)格在3200萬元至3億元一套。其中價(jià)值3億的樓王，因?yàn)橄郏ǔ墒嗄陙硖┖桃恢睕]有賣。

因?yàn)閮赡昵疤┖虃鶆?wù)暴雷，近期這套知名樓王單位已被掛上阿里司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，將于一周后開拍。起拍價(jià)為2.02億元，相較評(píng)估價(jià)打了七折，建筑面積1837.61平方米，起拍單價(jià)約11萬元/平方米。

北京單價(jià)最高的房子，實(shí)際上還輪不到這類豪宅小區(qū)。早從2014年起，北京就開始出現(xiàn)超過30萬/平方米的胡同學(xué)區(qū)房，即便去年開始北京已經(jīng)對(duì)學(xué)區(qū)房大力整頓，目前這類“老破小”高價(jià)房仍然存在，只是價(jià)格相比去年略有回調(diào)。

全國豪宅成交量逆市上升

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，去年樓市呈現(xiàn)上半年漲、下半年跌的極端現(xiàn)象，唯一走出獨(dú)立行情的就是豪宅市場。全國一二線城市豪宅成交套數(shù)普遍上漲：1000萬元以上豪宅，上海成交了11251套，同比漲幅為4%；北京成交了9051套，同比上漲61%，深圳成交了8061套，同比上漲151%，南京成交了1918套，同比上漲36%，杭州成交4092套，同比上漲52%。

5000萬元以上級(jí)頂豪市場中，上海和北京的成交套數(shù)遙遙領(lǐng)先。上海去年全年成交299套，同比上漲18%，北京成交255套，同比上漲57%。此外，深圳、廣州、東莞、杭州、青島分別成交41、21、19、14、11套。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年下半年，上海頂級(jí)豪宅翠湖五集、九廬、綠地海珀外灘等項(xiàng)目開盤，均是當(dāng)天售罄，杭州臻奧院總體中簽率低至3.3%。在上海多數(shù)剛需盤二手價(jià)格穩(wěn)中有降的情況下，上海10個(gè)典型豪宅盤去年全年有10%-14%的漲幅。

香港美聯(lián)物業(yè)近日也發(fā)布數(shù)據(jù)稱，近一年來香港新盤銷售宗數(shù)共約761宗，較去年同期下跌65%，但是年內(nèi)大額豪宅物業(yè)銷售宗數(shù)卻逆市上升，超過5000萬港元的交易錄得24宗，同比增長14%。

根據(jù)豪宅中介機(jī)構(gòu)麗茲行統(tǒng)計(jì)，近三年來北京豪宅供地較少，2021年豪宅地塊占比將跌破0.1，即全年供應(yīng)60多宗地塊中，可開發(fā)成豪宅產(chǎn)品僅6宗。由于供應(yīng)稀缺，豪宅產(chǎn)品的項(xiàng)目周期越來越短。2019年拿地的豪宅項(xiàng)目開發(fā)周期在2.5年以上，2020年拿地的豪宅項(xiàng)目一般是半年后或第二年就開盤，開發(fā)周期縮短至一年左右；2021年拿地的豪宅項(xiàng)目，拿地4個(gè)月后開盤即售罄。開發(fā)商開發(fā)時(shí)間大大縮短，成交速度加快，豪宅產(chǎn)品越來越難搶。

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部主管、高級(jí)董事唐華表示，2021年上海豪宅市場供不應(yīng)求的情況，較2020年更為凸顯。她認(rèn)為，核心區(qū)域供應(yīng)稀缺、剛需改善、財(cái)富保值目的等因素，是高端項(xiàng)目受到熱捧的重要因素。

作者：馬一凡

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